量は質を凌駕する

 ~ アウトドアと読書の日記

カテゴリ: マンション管理士

火曜日のジョグのお供は「伊集院光の深夜の馬鹿力」。「ファイナルファンタジーとは、最後にファンタを飲みたがる爺」で走りながら腹筋崩壊。回りに誰もいなくて良かった。



しかし80枚くらいの年賀状の宛名書きも興が乗ってくると苦にならないで、2日目の今日で全部書けてしまった。一方で普段それほど持ちなれない筆ペンをずっと持っていたせいか、背中に痛みが。走っていると背中の痛みが腰に伝わり、さらにはハムにまで響くのが分かった。ペンは剣よりも強し!(笑)

冗談抜きで、重いものを持たなくても緊張状態を強いられていると少なからず走りに影響する。自分のこの右腰の痛みはながらく悩まされていててっきりゴルフの練習し過ぎによるものと思っていたが、どうもそれだけではないようだ。

自分はパソコンで打つ文字数の数倍をペンで紙に書いているので、それも影響している気がする。ちょっと右腕にチカラ入り過ぎだな。



先日の日曜日、マンションの大規模修繕にさきがけた説明会が終了した。こんなご時世なのでリモート参加を基本に開催したが全住民の4分の1ほどが参加。不参加表明した人も含めれば7割近くが何らかの意思表明をしてくれた。分譲マンションにお住まいの方ならこの比率がかなり高いということはご理解いただけるだろう。大規模修繕への関心の高さが分かる。

ここからは戸建てや賃貸にお住まいの方には全く興味のない話だと思うが、記録代わりに書いておきたい。リアリティをもたせるために具体的なことも書いているのでちょっと長くなるがご容赦を。



分譲マンションには専有部分と共有部分がある。専有部分は住民が住む部分で共有部分はそれ以外の廊下とかエントランスとか駐車場とか。専有部分は住民個人の持ち物だが共有部分は簡単に言うと住民(正確には専有部分の所有者)の共有である。そして共有部分は民法上所有者全員が管理責任を負うことになっている。

所有者全員で管理するといっても簡単ではないので、管理組合を結成してその運営機関として理事会を設置して管理を実際に行っている。ちなみに専有部分とはコンクリート躯体の表面から内側なので、壁とか床とか柱そのものは共有部分だ。だから言葉の響きとは異なり、住まい全体が共有部分と言っても過言ではない。だからこの維持、保全は住み心地や資産価値に直結する。

マンション買って住んでいるとあたかもマンションの管理会社や管理人が共有部分について責任を持って管理しているように錯覚することがあるが、それはあくまで住民全員の代理で仕事しているだけのことで、住民が共有部分を管理している意識を失った瞬間に、共有部分すなわちマンションの荒廃が始まる。



マンションの住人には大手ゼネコンの社員や設計事務所のメンバーがいたりして、運が良ければそういう人が積極的に管理組合に加わって住民主体の管理が進むケースもあるが、だいたいは理事会のメンバー自体が自分たちに管理責任があるとは思わず、単に管理会社や管理人に対して住民の意見を取りまとめるだけの役割だと思っている人も多い。

まあ、新築で入居するときは販売側もマンションを所有することがそんなに面倒なことだと思われたくないのでほとんどこの辺の実態は言わない。しかし世の中にはこのからくりで痛い目に遭った人にあふれている。ちょっとネットを検索したら、マンション管理の苦労話をつづったブログで一杯だ。

しかし自らマンションの管理に関わろうと思っても、どこから入っていけばいいのか見当もつかない。せいぜいあるのは輪番で管理組合の役割が回ってきて初めて問題意識を持つというパターンだろう。かくいう自分も4年前に管理組合の理事の順番が回って初めていろいろ調べるに至った。

その中で、たまたま自分の任期中にいわゆる「大規模修繕」のタイミングが到来することを知った。大規模修繕は分譲マンションにつきものの12年に1回の大規模な修繕で、そのために住民は結構な額の「修繕積立金」をマンション管理費と一緒に支払っている。

これをきっかけにして自分のマンション管理との付き合いが始まった。



いろいろ調べると、大規模修繕はかなりの金額が動く。国土交通省の統計によれば延べ床面積1㎡あたりの毎月の修繕積立金は178円。200戸程度の低層マンションならば延べ床面積はざっと2万㎡だから毎月の積立金は350万円。年間で4千万円。10年で4億円。

これだけの金額なのでトラブルも多い。中にはこうしたお金をめぐっての悪質業者のうわさも。一方で修繕工事にはゼネコンもしくは設計会社の関与は必須でこれもピンからキリまである。うまく運営してお金を効率的に使うこともできれば、誰かに任せきりにして非効率なお金の使い方になることもある。

どっちにしても住民が積極的に関与することは不可欠。きちんとやれば一戸建てには無いマンションの強みを活かして、自分が生きている間はずっと最初の住み心地を保つこともできるが、失敗すれば廃墟見たいなマンションになる。いずれにしても住民次第。

みたところ、住民でこの分野に積極的に関わってこようとする人はいないようだった。このままでは管理会社任せの大規模修繕工事になってしまう。ならば自ら動かないとならないと思ったものの、自分には何の専門的知識もない。せいぜい経理に明るいくらい。

そこでオレはマンション管理士の資格取得を目指すとともに、マンションの理事会でも管理会社任せではない修繕工事の推進を提案することにした。それが3年前。しかし他の理事の反応は薄い。まあ、けっこう不愉快な目にも遭った。誰が何を言ったかは忘れないけど(笑)



結局、理事会の下に修繕委員会を設置することにして、オレは自ら修繕委員に立候補。さっそく管理会社に関係なく大規模修繕工事が進められる体制の検討を進めた。手伝ってくれたのは一級建築士のSさん。実質オレとSさんの2人で大きな金額の使い道を決めることになった。

最初にやったのは修繕コンサルの選定。いくら勉強したと言っても所詮は建築に関しては素人。建物の劣化診断や修繕工事の監理をプロにお願いする必要がある。いちおう管理会社自身も候補に入れて見積もりを出してもらったが、出てきた見積金額は他の設計事務所の見積もりの3倍!

要するに修繕委員会を立ち上げて検討していなければその差額がまるまる持っていかれたということで、これは別に管理会社のせいではなく、競争にならなければその値段でいつもやっているというだけのこと。責任は選ぶ側の住民にある。我がマンションではたぶんほとんどの住民が気付いてないが。

コンサルを選定する臨時総会も2月に無事乗り切り、今年の3月以降、建物の劣化診断や住民アンケートを行い修繕箇所の検討を進めてきて、ようやく修繕工事の概要も決まり今回説明会を行うに至った。



所詮無償なので定年後のボランティアとしてもピッタリ。と言ってもそんなにカッコいいものではなく他人にまかせてイライラするくらいなら自分でやった方がいいというくらいの気持ち。それに管理組合でお金が有効に使えればそれはそのまま自分の負担が少なくなることに直結するので、これをボランティアと言っていいのか。小学校で図書委員やってもボランティアとは言わないもんな(笑)

仕事の中身そのものはとっても面白いです。建物について知らないことを知れるし、住民からもそれなりに感謝してもらえるし。


だいたいそんなところです。



本日のスクワット:100回
本日の走行距離:16.2km
今週の走行距離:33.0km
今月の走行距離:245.0km
本日の最低体重:58.8kg
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前回は全体像だったので今回はもう少し実践的な勉強の仕方と、試験本番について。

前回記載した参考書と問題集ではどうしても根拠が分からない時に自分が頼った情報ソースがこちら。
マンション管理士香川事務所
過去の問題の1問1問のすべての選択肢について解説がされている。中には根拠が不明確でそもそも正解が間違っている、なんていう指摘もあるので、読んでいて気持ちがいい。

特に前回も書いたように消防法や都市計画法などで根拠条文が深いところにあるものについては、本当に頼りになります。ただし全部読んでいると多分本番に間に合わなくなるので、自分は使うのは真剣に悩んだ問題だけにしていました。



あと頼りになるのはe-Gov(電子法令検索)。普通に法令名と条文番号をググっても出てきます。そのままだと使いにくいので、例えば区分所有法を検索して全文を表示させて、それをWORDにコピーして保存する、なんていう使い方がいいと思います。

標準管理規約と標準委託契約は国土交通省のホームページにGo。特に標準管理規約は国交省がコメントを付けているバージョンがあって、ここからよく出題される。これは一度は全部目を通した方が良い。「コメント」だからといってバカにしたものではない。

例えばどの程度の改修が特別決議が必要かという目線が書かれていたりする。エレベーターの新設は特別決議だがバリアフリーでスロープの増設は普通決議、とか。実際に理事会でも役に立ちそう。



法令で読み込んだ方がいいのが、まず区分所有法は必須。ただ単に読み込むだけではなく、例えば「マンションの規約で別途定めることができる」規定には何があるか、みたいなメモは自分で作っておくと役に立ちます。

またパソコンならではですが、「xxのY条は本条に適用する」みたいなのもイチイチ自分で注釈を作っておくと理解が進む。なお第二章に「団地」が出てきて、評判の悪い大量の読み替えが定義されているのだが、これはあんまり出題されたことはないみたいです。過去問に出てる分だけで十分だと思われる。

マンション建替え法や被災マンション法も建替えや敷地売却がよく出題されるが、国交省のサイトに制度を解説したパンフレットが載っていてまずはそれを読んだ方が制度の理解が進みます。

例えばマンション建替え法は区分所有法62条の建替え決議が実現して以降の仕組みを定義しているんだけど、自分が使っていた参考書にはその説明が無くて分かりにくかったのが、パンフレットを読んだら一目瞭然だったということがあった。



まあ困ったらとにかくネットで検索ですね。修繕の工法については建設会社のホームページが一番わかりやすかったりします。

こうして書いてて思い出したけど、効率的に勉強するにはとにかく気持ちを前向きにすることが大事だと思います。今日はこの参考書をXページこなそう、みたいに苦行として捉えていると理解が参考書よりも深まっていかない。

本番を経験するとわかりますが、本番で頭を柔軟にして想像力豊かに臨まないとせっかく正解が目の前にあるのにみすみす見逃しかねない。そのためにはスタミナ十分で勉強に臨んでおく必要がある。寝不足なんてもってのほか。マラソンで言えばスピード練習中心で、LSDとか疲労抜きは要らない感じですね(笑)

自分が今回試験が終わってもの凄く虚脱感に襲われたのは、こういう勉強の仕方をしていたからなんだなあと、こうして書いてみて今さらながら納得。




勉強の成果を測るために、予備校の直前模試は結構いいです。自分は1年目も2年目も受けました。1年目は37点、2年目は44点でした。1年目も2年目もその時の実力が出ていたと思いますが、2年目はこれで安心してしまって、本番の緊張感が足りなかったですね。

本番はとにかくハングリーに。スローガンは「その1問を削り出せ!」(笑)

マジで、正解を探し当てるためのヒントは選択肢の中に眠っています。1語1語をおろそかにせず、例えば今回の出題で「センターコア」という建築方式に対して「吹き抜け」という説明があったんですが、「コア」なので吹き抜けのはずがないんです。

正直言って今回は模試の結果もよくて勉強もやり尽くしたという感があったので、本番では結構油断してしまっていたと思います。その結果、前回も書いたような「現地で劣化試験」とか上に書いたセンターコアとか、ちょっと冷静に考えたら分かりそうな問題を落としていた。

みなさんも経験するかもしれませんが、一生懸命解いても結局答え合わせしてみたら合格点ギリギリみたいなことがあります。自分は2回ともそうでした。これやっちゃうと合格発表まで本当に辛い1か月半を過ごすことになります。

ほんの2問、余計に正解しておくだけで当たり前ですが合格率が全く違います。一生懸命35問くらい正解しても、残り2問を解いておくかどうかで結果が正反対になる。そうなると、疑わしそうな問題は歯を食いしばってどこかにヒントがないか探さないとならない。

自分の場合はこの執念がちょっと足りなかったので、1か月半気をもむ年末年始に2年連続でなってしまった。

もちろんベースの勉強をしっかりやらないとそこまでいけないのではありますが、自分は十分やった!という人ほど疑わしい問題は徹底的に疑っておくことをお勧めします。もちろん考え過ぎで逆に行くこともありますが、意味もなく置いてある言葉は基本的には無い、というのが印象です。

模試は過去問が中心なんで、勉強量さえ確保できていれば結構点数は取れますが、本番は執念が勝敗を分ける。

この姿勢は結構大事だと思いますので、最後に書いておきました。

今回マンション管理士に合格したので、受験記念にどんな勉強をしてきたのか記録しておきたいと思います。最初に、どんな勉強をするのか大まかな姿を説明します。



試験は120分で50問の問題を4択で解くマークシート方式。しかしながら合格率は毎年8%前後。出題範囲は大まかには以下の三つの領域。

①区分所有法、民法、不動産登記法、マンション管理適正化法などの基本法
②建築基準法、消防法、都市計画法、水道事業法などの実務運営に直結する法律・政省令
③マンション標準管理規約、標準委託契約、会計などの実務運用

①は法令そのものの理解が求められるので、同じ条文を何度も繰り返して読んで、何を決めている条文なのかというレベルで深く掘り下げることが必要。
②は実際の運用令など範囲が広いので、とにかく記憶勝負。
③は特に会計は簿記2級レベルの理解での応用が必要。民法の相続もここに含まれるかも。


自分が使ったテキストは以下の2種類。




自分が着手したのは去年の4月で、6月までの3か月は上の参考書を徹底的に読み込んだ。区分所有法と標準管理規約は全文筆写もやって徹底的に覚えた。実際、2年目にもかかわらず7月頃になってようやく「共用部分」と「共有部分」は違うということが理解できたほどなので、そうとう丁寧に読み込む必要がある。

7月ごろから問題集に取り掛かる。通勤途中は4か月間ほとんど毎日電車の中で問題集を開いていた。大事なのは、4択でどれが正解かだけではなくて、不正解の3つについてもどこが間違っているかをよく理解すること。

特にこのテスト問題を作っているマンション管理センターの出題は、問題の作り方に相当癖があるので、彼らが作る全ての文章に数多く当たることで文章の癖を掴まないと合格はおぼつかない。過去7年の問題を全て暗記できて、その同じ範囲の応用問題が解けたら多分合格できる。

過去問題は出題者の思考を測るための情報の宝庫です。



その観点では上記の範囲①は一たび理解してしまえば相当に応用が利く。ただし理解までには時間がかかる。一方で②は本番ではこれまで見た事もないような問題が突然出たりする。政省令なんていちいち参照しに行く時間はないので、そういう問題が出たらお手上げ。若しくは消去法で答える。

今回の試験でも自分が解けなくて後で何度も夢にまで出てきた問題がある。それは「屋上のアスファルト防水の劣化試験」に関する問題だったのだが、設問では「現場で試験する」と書いてあった。実際にいろいろある建物の劣化試験でサンプルをその場で検査するものは他に無い。ほとんどが持ち帰りで試験機にかける。このイメージを持てていれば簡単に解けた問題だった。

自分は年齢もあり、読むだけでは覚えられなかったので大学ノートにとにかく目にしたことを書いて書いて書きまくった。それでも覚える端から忘れて行って、もう無理じゃないかと思った。でも7月から問題集を始めて10月ごろに7回り目に入ったころにようやく「ああ、ちょっと記憶出来てきた」という手応えを感じ始めた。多分若い人ならもっと簡単に覚えられるはず。



今になっての最大の反省は、やはり問題集を解くときに、問題の意図、選択肢の意味をもっとよく考えながら解いておくべきだったという点。自分が失点した問題の一つに「スプリンクラーは11階以上に設置」の正誤を問う問題があった。

はて?スプリンクラーの設置義務は「11階建て以上の建物のすべての階」だったか「11階建て以上の建物の11階以上の階」だったか。答えは後者なんだけど、単に「スプリンクラー=11階」という紐づけ記憶では歯が立たない。これも試験後に何度も夢に出た。

簡単に書いてますが問題集、参考書ともに約700ページ。慣れないと1ページ読むのに30分くらいかかる。最初の1回目は1冊1か月以上かかると思います。これを半年かけて1週間で一冊読めるようにする。そのくらいのスピードで読めるくらいに内容が頭に入らないと、忘れる速度に記憶が追い付かない。



勉強時間自体は最初から最後までそんなに変わらず、平日に毎日2~3時間、休日は1日5時間。これで週に20時間、月に100時間。半年で600時間。このくらいでようやく上に書いたようなスピードで参考書と問題集が読めるようになると思います。

逆にこのくらいのスピードで読めれば、上に例示したような癖のある出題にも耐えられるような深度での問題理解ができるようになる。このスピードが一番大事だと思います。


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