火曜日のジョグのお供は「伊集院光の深夜の馬鹿力」。「ファイナルファンタジーとは、最後にファンタを飲みたがる爺」で走りながら腹筋崩壊。回りに誰もいなくて良かった。
しかし80枚くらいの年賀状の宛名書きも興が乗ってくると苦にならないで、2日目の今日で全部書けてしまった。一方で普段それほど持ちなれない筆ペンをずっと持っていたせいか、背中に痛みが。走っていると背中の痛みが腰に伝わり、さらにはハムにまで響くのが分かった。ペンは剣よりも強し!(笑)
冗談抜きで、重いものを持たなくても緊張状態を強いられていると少なからず走りに影響する。自分のこの右腰の痛みはながらく悩まされていててっきりゴルフの練習し過ぎによるものと思っていたが、どうもそれだけではないようだ。
自分はパソコンで打つ文字数の数倍をペンで紙に書いているので、それも影響している気がする。ちょっと右腕にチカラ入り過ぎだな。
先日の日曜日、マンションの大規模修繕にさきがけた説明会が終了した。こんなご時世なのでリモート参加を基本に開催したが全住民の4分の1ほどが参加。不参加表明した人も含めれば7割近くが何らかの意思表明をしてくれた。分譲マンションにお住まいの方ならこの比率がかなり高いということはご理解いただけるだろう。大規模修繕への関心の高さが分かる。
ここからは戸建てや賃貸にお住まいの方には全く興味のない話だと思うが、記録代わりに書いておきたい。リアリティをもたせるために具体的なことも書いているのでちょっと長くなるがご容赦を。
分譲マンションには専有部分と共有部分がある。専有部分は住民が住む部分で共有部分はそれ以外の廊下とかエントランスとか駐車場とか。専有部分は住民個人の持ち物だが共有部分は簡単に言うと住民(正確には専有部分の所有者)の共有である。そして共有部分は民法上所有者全員が管理責任を負うことになっている。
所有者全員で管理するといっても簡単ではないので、管理組合を結成してその運営機関として理事会を設置して管理を実際に行っている。ちなみに専有部分とはコンクリート躯体の表面から内側なので、壁とか床とか柱そのものは共有部分だ。だから言葉の響きとは異なり、住まい全体が共有部分と言っても過言ではない。だからこの維持、保全は住み心地や資産価値に直結する。
マンション買って住んでいるとあたかもマンションの管理会社や管理人が共有部分について責任を持って管理しているように錯覚することがあるが、それはあくまで住民全員の代理で仕事しているだけのことで、住民が共有部分を管理している意識を失った瞬間に、共有部分すなわちマンションの荒廃が始まる。
マンションの住人には大手ゼネコンの社員や設計事務所のメンバーがいたりして、運が良ければそういう人が積極的に管理組合に加わって住民主体の管理が進むケースもあるが、だいたいは理事会のメンバー自体が自分たちに管理責任があるとは思わず、単に管理会社や管理人に対して住民の意見を取りまとめるだけの役割だと思っている人も多い。
まあ、新築で入居するときは販売側もマンションを所有することがそんなに面倒なことだと思われたくないのでほとんどこの辺の実態は言わない。しかし世の中にはこのからくりで痛い目に遭った人にあふれている。ちょっとネットを検索したら、マンション管理の苦労話をつづったブログで一杯だ。
しかし自らマンションの管理に関わろうと思っても、どこから入っていけばいいのか見当もつかない。せいぜいあるのは輪番で管理組合の役割が回ってきて初めて問題意識を持つというパターンだろう。かくいう自分も4年前に管理組合の理事の順番が回って初めていろいろ調べるに至った。
その中で、たまたま自分の任期中にいわゆる「大規模修繕」のタイミングが到来することを知った。大規模修繕は分譲マンションにつきものの12年に1回の大規模な修繕で、そのために住民は結構な額の「修繕積立金」をマンション管理費と一緒に支払っている。
これをきっかけにして自分のマンション管理との付き合いが始まった。
いろいろ調べると、大規模修繕はかなりの金額が動く。国土交通省の統計によれば延べ床面積1㎡あたりの毎月の修繕積立金は178円。200戸程度の低層マンションならば延べ床面積はざっと2万㎡だから毎月の積立金は350万円。年間で4千万円。10年で4億円。
これだけの金額なのでトラブルも多い。中にはこうしたお金をめぐっての悪質業者のうわさも。一方で修繕工事にはゼネコンもしくは設計会社の関与は必須でこれもピンからキリまである。うまく運営してお金を効率的に使うこともできれば、誰かに任せきりにして非効率なお金の使い方になることもある。
どっちにしても住民が積極的に関与することは不可欠。きちんとやれば一戸建てには無いマンションの強みを活かして、自分が生きている間はずっと最初の住み心地を保つこともできるが、失敗すれば廃墟見たいなマンションになる。いずれにしても住民次第。
みたところ、住民でこの分野に積極的に関わってこようとする人はいないようだった。このままでは管理会社任せの大規模修繕工事になってしまう。ならば自ら動かないとならないと思ったものの、自分には何の専門的知識もない。せいぜい経理に明るいくらい。
そこでオレはマンション管理士の資格取得を目指すとともに、マンションの理事会でも管理会社任せではない修繕工事の推進を提案することにした。それが3年前。しかし他の理事の反応は薄い。まあ、けっこう不愉快な目にも遭った。誰が何を言ったかは忘れないけど(笑)
結局、理事会の下に修繕委員会を設置することにして、オレは自ら修繕委員に立候補。さっそく管理会社に関係なく大規模修繕工事が進められる体制の検討を進めた。手伝ってくれたのは一級建築士のSさん。実質オレとSさんの2人で大きな金額の使い道を決めることになった。
最初にやったのは修繕コンサルの選定。いくら勉強したと言っても所詮は建築に関しては素人。建物の劣化診断や修繕工事の監理をプロにお願いする必要がある。いちおう管理会社自身も候補に入れて見積もりを出してもらったが、出てきた見積金額は他の設計事務所の見積もりの3倍!
要するに修繕委員会を立ち上げて検討していなければその差額がまるまる持っていかれたということで、これは別に管理会社のせいではなく、競争にならなければその値段でいつもやっているというだけのこと。責任は選ぶ側の住民にある。我がマンションではたぶんほとんどの住民が気付いてないが。
コンサルを選定する臨時総会も2月に無事乗り切り、今年の3月以降、建物の劣化診断や住民アンケートを行い修繕箇所の検討を進めてきて、ようやく修繕工事の概要も決まり今回説明会を行うに至った。
所詮無償なので定年後のボランティアとしてもピッタリ。と言ってもそんなにカッコいいものではなく他人にまかせてイライラするくらいなら自分でやった方がいいというくらいの気持ち。それに管理組合でお金が有効に使えればそれはそのまま自分の負担が少なくなることに直結するので、これをボランティアと言っていいのか。小学校で図書委員やってもボランティアとは言わないもんな(笑)
仕事の中身そのものはとっても面白いです。建物について知らないことを知れるし、住民からもそれなりに感謝してもらえるし。
だいたいそんなところです。
本日のスクワット:100回
本日の走行距離:16.2km
今週の走行距離:33.0km
今月の走行距離:245.0km
本日の最低体重:58.8kg
しかし80枚くらいの年賀状の宛名書きも興が乗ってくると苦にならないで、2日目の今日で全部書けてしまった。一方で普段それほど持ちなれない筆ペンをずっと持っていたせいか、背中に痛みが。走っていると背中の痛みが腰に伝わり、さらにはハムにまで響くのが分かった。ペンは剣よりも強し!(笑)
冗談抜きで、重いものを持たなくても緊張状態を強いられていると少なからず走りに影響する。自分のこの右腰の痛みはながらく悩まされていててっきりゴルフの練習し過ぎによるものと思っていたが、どうもそれだけではないようだ。
自分はパソコンで打つ文字数の数倍をペンで紙に書いているので、それも影響している気がする。ちょっと右腕にチカラ入り過ぎだな。
先日の日曜日、マンションの大規模修繕にさきがけた説明会が終了した。こんなご時世なのでリモート参加を基本に開催したが全住民の4分の1ほどが参加。不参加表明した人も含めれば7割近くが何らかの意思表明をしてくれた。分譲マンションにお住まいの方ならこの比率がかなり高いということはご理解いただけるだろう。大規模修繕への関心の高さが分かる。
ここからは戸建てや賃貸にお住まいの方には全く興味のない話だと思うが、記録代わりに書いておきたい。リアリティをもたせるために具体的なことも書いているのでちょっと長くなるがご容赦を。
分譲マンションには専有部分と共有部分がある。専有部分は住民が住む部分で共有部分はそれ以外の廊下とかエントランスとか駐車場とか。専有部分は住民個人の持ち物だが共有部分は簡単に言うと住民(正確には専有部分の所有者)の共有である。そして共有部分は民法上所有者全員が管理責任を負うことになっている。
所有者全員で管理するといっても簡単ではないので、管理組合を結成してその運営機関として理事会を設置して管理を実際に行っている。ちなみに専有部分とはコンクリート躯体の表面から内側なので、壁とか床とか柱そのものは共有部分だ。だから言葉の響きとは異なり、住まい全体が共有部分と言っても過言ではない。だからこの維持、保全は住み心地や資産価値に直結する。
マンション買って住んでいるとあたかもマンションの管理会社や管理人が共有部分について責任を持って管理しているように錯覚することがあるが、それはあくまで住民全員の代理で仕事しているだけのことで、住民が共有部分を管理している意識を失った瞬間に、共有部分すなわちマンションの荒廃が始まる。
マンションの住人には大手ゼネコンの社員や設計事務所のメンバーがいたりして、運が良ければそういう人が積極的に管理組合に加わって住民主体の管理が進むケースもあるが、だいたいは理事会のメンバー自体が自分たちに管理責任があるとは思わず、単に管理会社や管理人に対して住民の意見を取りまとめるだけの役割だと思っている人も多い。
まあ、新築で入居するときは販売側もマンションを所有することがそんなに面倒なことだと思われたくないのでほとんどこの辺の実態は言わない。しかし世の中にはこのからくりで痛い目に遭った人にあふれている。ちょっとネットを検索したら、マンション管理の苦労話をつづったブログで一杯だ。
しかし自らマンションの管理に関わろうと思っても、どこから入っていけばいいのか見当もつかない。せいぜいあるのは輪番で管理組合の役割が回ってきて初めて問題意識を持つというパターンだろう。かくいう自分も4年前に管理組合の理事の順番が回って初めていろいろ調べるに至った。
その中で、たまたま自分の任期中にいわゆる「大規模修繕」のタイミングが到来することを知った。大規模修繕は分譲マンションにつきものの12年に1回の大規模な修繕で、そのために住民は結構な額の「修繕積立金」をマンション管理費と一緒に支払っている。
これをきっかけにして自分のマンション管理との付き合いが始まった。
いろいろ調べると、大規模修繕はかなりの金額が動く。国土交通省の統計によれば延べ床面積1㎡あたりの毎月の修繕積立金は178円。200戸程度の低層マンションならば延べ床面積はざっと2万㎡だから毎月の積立金は350万円。年間で4千万円。10年で4億円。
これだけの金額なのでトラブルも多い。中にはこうしたお金をめぐっての悪質業者のうわさも。一方で修繕工事にはゼネコンもしくは設計会社の関与は必須でこれもピンからキリまである。うまく運営してお金を効率的に使うこともできれば、誰かに任せきりにして非効率なお金の使い方になることもある。
どっちにしても住民が積極的に関与することは不可欠。きちんとやれば一戸建てには無いマンションの強みを活かして、自分が生きている間はずっと最初の住み心地を保つこともできるが、失敗すれば廃墟見たいなマンションになる。いずれにしても住民次第。
みたところ、住民でこの分野に積極的に関わってこようとする人はいないようだった。このままでは管理会社任せの大規模修繕工事になってしまう。ならば自ら動かないとならないと思ったものの、自分には何の専門的知識もない。せいぜい経理に明るいくらい。
そこでオレはマンション管理士の資格取得を目指すとともに、マンションの理事会でも管理会社任せではない修繕工事の推進を提案することにした。それが3年前。しかし他の理事の反応は薄い。まあ、けっこう不愉快な目にも遭った。誰が何を言ったかは忘れないけど(笑)
結局、理事会の下に修繕委員会を設置することにして、オレは自ら修繕委員に立候補。さっそく管理会社に関係なく大規模修繕工事が進められる体制の検討を進めた。手伝ってくれたのは一級建築士のSさん。実質オレとSさんの2人で大きな金額の使い道を決めることになった。
最初にやったのは修繕コンサルの選定。いくら勉強したと言っても所詮は建築に関しては素人。建物の劣化診断や修繕工事の監理をプロにお願いする必要がある。いちおう管理会社自身も候補に入れて見積もりを出してもらったが、出てきた見積金額は他の設計事務所の見積もりの3倍!
要するに修繕委員会を立ち上げて検討していなければその差額がまるまる持っていかれたということで、これは別に管理会社のせいではなく、競争にならなければその値段でいつもやっているというだけのこと。責任は選ぶ側の住民にある。我がマンションではたぶんほとんどの住民が気付いてないが。
コンサルを選定する臨時総会も2月に無事乗り切り、今年の3月以降、建物の劣化診断や住民アンケートを行い修繕箇所の検討を進めてきて、ようやく修繕工事の概要も決まり今回説明会を行うに至った。
所詮無償なので定年後のボランティアとしてもピッタリ。と言ってもそんなにカッコいいものではなく他人にまかせてイライラするくらいなら自分でやった方がいいというくらいの気持ち。それに管理組合でお金が有効に使えればそれはそのまま自分の負担が少なくなることに直結するので、これをボランティアと言っていいのか。小学校で図書委員やってもボランティアとは言わないもんな(笑)
仕事の中身そのものはとっても面白いです。建物について知らないことを知れるし、住民からもそれなりに感謝してもらえるし。
だいたいそんなところです。
本日のスクワット:100回
本日の走行距離:16.2km
今週の走行距離:33.0km
今月の走行距離:245.0km
本日の最低体重:58.8kg